Krajem juna 2013. godine, Sanja Nešić je ka svom domu u Držićevoj 17 kod Vukovog spomenika krenula sa vrednom potvrdom i nešto radosnijim vestima. Dugo iščekivani diplomski ispit na Akademiji umetnosti konačno je uspešno okončan i posle skore smrti njenog oca Miloša nakon koje je i njena majka Mirjana prolazila kroz depresiju, toplo i sparno junsko popodne trebalo je da donese bar malo smeha.

“Došli smo kući da upriličimo malo slavlje i napravimo večeru”, priseća se Sanja.

Međutim, jedan telefonski poziv je ubrzo stvari ponovo iščašio iz sreće. Ishod tužbe proistekle iz višedecenijskog spora oko pitanja prava na kuću u kojoj Nešićevi – kao zaštićeni stanari – žive od 1961, bio je poznat.

“Pozvala me je advokatska kancelarija koja nas je tada zastupala i obavestila da smo izgubili spor i da je naš ugovor o pravu na kuću u kojoj živimo i u kojoj smo tada slavili proglašen ništavnim. Na moju ironičnu konstataciju da na dan diplomiranja nisam mogla da dobijem lepšu vest, advokatica je odgovorila da je možda najbolje da prećutim bratu i majci i ne kvarim trenutni ugođaj. Ali nije moralo ništa da se govori, iz sobe sam izašla bleda, znali su o čemu se radi. I tada mi se srušio ceo svet, a ja sam svoju diplomu preplakala.”

Kada je Ivančević preminuo, kako navodi advokat Miodrag Jevtić, nije ostavio testament u kome jasno navodi naslednike, a ni u samoj ostavini nije naznačena sporna kuća u Držićevoj 17. Međutim, ubuduće se kao jedini pravni naslednik Ivančevićeve imovine navodi njegova ćerka i sutkinja Apelacionog suda Vesna Miljuš, iako bi formalno pravno naslednici trebalo da budu i njegova živa supruga, kao i druga ćerka. Vesna Miljuš nije odgovorila na pisani poziv Nedeljnika da govori o ovom slučaju

Sanja je od tada ostala i bez majke. U međuvremenu je dobila ćerku i živi sa nevenčanim suprugom na istoj adresi. Brat Nenad sa svojom porodicom živi u istoj kući. Imaju poslove, odmore, probleme i rutine koje žive hiljade srpskih porodica, dok njihova borba za krov nad glavom i dalje traje.

“Od tog juna se više nikada nisam osećala spokojno i nema dana da prođe bez razmišljanja o tome. Ne idemo na zajedničke porodične izlete i odmore jer neko uvek mora da ostane kod kuće da u suprotnom možda ne bismo zatekli promenjenu bravu ili izbačene naše stvari”, kaže Nešićeva.

Slučaj stanarskog prava porodice Nešić nije usamljen i slične situacije, uz nijansiranost životnih priča, zaostavština su socijalističkog sistema i bivše Jugoslavije koju su njene naslednice sa manje ili više uspeha rešavale. Srbija je, čini se, ovde pristupila najnespretnije. Preciznu statistiku o tačnom broju zaštićenih stanara na teritoriji Republike Srbije je teško izvući, ali su procene da je upletenih u ovo svojevrsno vrzino kolo najmanje 3.000, od čega je najveći deo njih stacioniran u Beogradu, oko 1.400. Stvarni brojevi su verovatno i veći. Pravnici koji se bave ovim poljem prava ističu da je za zamršeno stanje i neuređenost stanarskog prava najviše “zaslužna” država, a procesi koji bi trebalo da donesu izbalansirano rešenje za zakupce i vlasnike nisu postavljeni na zdrave osnove već se više kao klatno pomeraju ka jednoj od oštećenih strana, u zavisnosti kako društveno-politički vetar u tom trenutku duva. Zapadnije republike Titove Jugoslavije su primenile nešto uspešnije prakse, a iako je stanarsko pravo patentirano u Brozovoj posleratnoj obnovi, slični mehanizmi dizanja iz pepela nakon strahota Drugog svetskog rata mogli su se primetiti u pojedinim zapadnoevropskim državama, pa čak i u Severnoj Americi.

Slučaj porodice Nešić

Gojko Nešić, Sanjin deda, bio je rudarski inženjer i stručni savetnik Rudnika mrkog uglja “Ugljevik” u okolini Bijeljine, koji je svoje kancelarije imao u više gradova širom Jugoslavije. Tadašnji rukovodioci “Ugljevika” dogovorili su se 1961. sa Nešićem da mu na korišćenje daju kuću od 208 kvadratnih metara, sa okućnicom i dvorištem, što je bila uobičajena praksa koju su kombinati koristili kada je trebalo rešiti stambeno pitanje svojih zaposlenih. Prethodno je rudnik nekretninu otkupio od vlasnika koji je kuću podigao 1924, ali nikada nije u potpunosti isplatio dogovorenu cenu, već samo 50 odsto, pa zapravo nikada nije ni bio uknjižen u zemljišnim knjigama kao vlasnik, ali je ušao u posed. Gojko se po slovu ugovora u Držićevu 17 uselio iste godine – sa suprugom, sestričinom i kućnom pomoćnicom. U njoj je kasnije odrastao i Miloš, pa njegova deca Sanja i Nenad, koja se sada spore. Sanjina petogodišnja ćerka i Nenadovo dvoje dece četvrta su generacija Nešićevih koja, kako Sanja tvrdi, kontinuirano stanuje na ovoj adresi.

Nakonšto je Gojko preminuo, njegova supruga Magdalena je sklopila novi ugovor o korišćenju stana sa “Ugljevikom” 1990, ali se u vreme trzavica među republikama SFRJ u predvorju građanskog rata i ekonomske krize “Ugljevik” na razne načine dovijao da odnekud stvori finansijske prilive i odlučio se na prodaju kuće u kojoj žive Nešićevi, o čemu Magdalena 1992. biva obaveštena kao neko ko ima pravo preče kupovine. Sanjina baka u odgovoru iskazuje interesovanje da otkupi kuću, a “Ugljevik” predlaže da se za procenu nekretnine angažuje odgovarajuća agencija. Tada aktivno preduzeće za procenu vrednosti nepokretnosti “Alka trgovina” izlazi na teren i ustanovljava da zbog decenijskog renoviranja spoljašnjeg i unutrašnjeg dela nekretnine za prethodnu 31 godinu nije potrebno da Nešići doplaćuju otkup, odnosno da je otkup isplaćen kroz ulaganja u kuću, što se “Ugljeviku” nije dopalo. Tada nastaju prvi “pravi problemi i sporenja” u ovom slučaju, kako za Nedeljnik kaže Miodrag Jevtić, advokat Sanje Nešić.

Nezadovoljni ponudom, rukovodioci “Ugljevika” odlučuju da u Ugljeviku organizuju usmenu licitaciju na koju je uredno pozvana i Magdalena. Međutim, usled ratnog stanja, Magdalena je, prema tvrdnjama zastupnika Nešićevih, sprečena da fizički učestvuje na licitaciji, iako je obavestila nadležne da želi da otkupi kuću. U maju 1993. nekretninu na licitaciji otkupljuje izvesni Dimitrije Ivančević, iako je i u oglasu za prodaju nekretnine koja je objavljena u “Borbi”, kao i u samom službenom oglasu, naglašeno da “kuća i ako se izlicitira ne može da se preda u posed”, te “da su u kući lica koja imaju pravo zaštićenih stanara”, to jest Nešići.

“Kuća jednostavno nije mogla da se preda u posed. Stoga ni ugovor o kupoprodaji ne može da se overi u sudu. Pravnici to zovu golom svojinom. I zaista, gospodin Ivančević u tom trenutku nije ni pokušavao da izvrši ulazak u posed, niti je na bilo koji način ugrožavao porodicu Nešić”, kaže Jevtić, navodeći i da je Ivančević “platio samo polovinu cene koja je dogovorena na licitaciji”.

Kada je Ivančević preminuo, kako navodi Jevtić, nije ostavio testament u kome jasno navodi naslednike, a ni u samoj ostavini nije naznačena sporna kuća u Držićevoj 17. Međutim, ubuduće se kao jedini pravni naslednik Ivančevićeve imovine navodi njegova ćerka i sutkinja Apelacionog suda Vesna Miljuš, iako bi formalno pravno naslednici trebalo da budu i njegova živa supruga, kao i druga ćerka. Vesna Miljuš nije odgovorila na pisani poziv Nedeljnika da govori o ovom slučaju.

Nova neraščišćena situacija nastaje kada nekretnine “Ugljevika” na teritoriji Srbije, kao i nekih drugih jugoslovenskih kompanija, dogovorom BiH i Srbije prelaze u vlasništvo Srbije, i obratno, te Nešići od srpskog Ministarstva finansija 2003. otkupljuju stan i potpisuju kupoprodajni ugovor koji je overen u sudu, a upravo taj ugovor napada tužilja Vesna Miljuš. Takođe, u odvojenom sudskom procesu, Vesna Miljuš je 2007. tužila i naslednice čoveka koji je kuću sagradio i prodao “Ugljeviku”, a koje su u katastru do tada bile naznačene kao vlasnice nekretnine. Pravnik i predstavnik Udruženja potrošača “Efektiva” Jovan Ristić kaže za Nedeljnik da je uknjiženje stana važan detalj, ne komentarišući konkretno slučaj u Držićevoj 17.

“Vlasnikom stana se smatrate tek uknjižbom. Nije dovoljno da imate ugovor, ili da on bude overen. Tek sa upisom u katastar, ili nekada zemljišne knjige, vi ste vlasnik. Bivši vlasnik je za javnost i dalje vlasnik jer tako kaže katastar, odnosno javne knjige.”

Iskustva iz parnica koje su se pokretale pred evropskim sudovima protiv Češke, Poljske, BiH, Hrvatske, pa i Srbije, ukazuju da države u ovakvim sporovima obično gube slučajeve i dužne su da nadoknade štetu koja je nastala vlasnicima ili zakupcima nekretnina, što je još jedan od razloga razvlačenja ovih procesa pred sudovima matične države

U međuvremenu, Vesna Miljuš je dok je bila sutkinja Višeg suda u Beogradu na istom sudu dobila slučaj protiv Sanje Nešić, što advokat tužene smatra posebno spornim. Slučaj je posle više obraćanja predsedniku suda za izuzeće sudija u postupku premešten u Novi Sad, gde je sud presudio u korist Nešićeve, ali je slučaj oboren na Apelacionom sudu i vraćen je na početak, a nakon novog zahteva za premeštaj, u Nišu su sudije za manje od dvadeset dana presudile u korist tužilje Vesne Miljuš. Jevtić je Sanjin advokat od 2014. godine i on kaže da se “slučaj koji je bio relativno čist toliko iskomplikovao”.

“Tvrdimo da smo od starta bili u podređenom položaju. Nemoguće je da baš ništa ne znamo. Ako nam je svaki predlog odbijen, ako nismo imali pravo da saslušamo stranke i nemamo pravo da pitamo drugu stranu, odnosno tužilju, onda nema pravičnog suđenja, što nam je garantovano Ustavom”, ističe Jevtić, navodeći jedan primer, kako kaže, kršenja zakona.

“Ako mi tražimo izuzeće sudije i obraćamo se sa zahtevom predsedniku suda, a u obrazloženju nam odgovaraju zamenici predsednika suda, to je nesaglasje sa zakonom.”

Prema 71. članu Zakona o parničnom postupku zaista stoji da o zahtevu za “izuzeće i isključenje sudija odlučuje predsednik suda”.

“Mi samo želimo da neko ovaj predmet zaista pročita i da se sudi po zakonu”, zaključuje advokat Sanje Nešić, navodeći da je u toku revizija slučaja pred Vrhovnim kasacionim sudom, posle koje, u slučaju negativne ocene po Nešićeve, tuženoj strani pred srpskim sudskim instancama preostaje još pokretanje procesa pred Ustavnim sudom.

Nasleđe jedne države

Stanarsko pravo je institut koji je zaživeo u periodu nakon Drugog svetskog rata. Stambeni fond bombardovane i razrušene zemlje bio je gotovo nepostojeći, a posledice agrarne reforme i intenzivne urbane industrijalizacije koje su dovele do masovne selidbe radno sposobnog stanovništva iz ruralnih područja u gradove očigledne. Nacionalizovana predratna imovina, između ostalog, pomogla je u prvim posleratnim godinama da se građani približe preduslovima onog što su komunisti smatrali egalitarnim društvom. Stambena politika bila je jedno od ogledala zamišljene jednakosti. Zaštićeni stanari razvili su se iz ugovora o zakupu u periodu, a vladajući politički i društveni sistem je princip jednakosti manifestovao i kroz oduzimanje viška stambenog prostora u društvenoj svojini i njegovu kasniju preraspodelu licima koja nisu posedovala “krov nad glavom”.

Tako u staroj Jugoslaviji nosioci stanarskog prava, iako nisu imali pravo svojine na stanu koji im je dat na korišćenje, nisu imali ni status običnih zakupaca, već su, kao slabija ugovorna strana, imali i još uvek imaju mnogobrojne koristi poput propisanog zakonskog limita visine zakupnine, neograničenog trajanja zakupa i nemogućnosti otkaza ugovora o zakupu od strane zakupodavca, odnosno mogućnosti prestanka zakupa i iseljenja zakupca samo pod striktno utvrđenim zakonskim uslovima.

Advokat Bojan Čedić, koji je upoznat sa institutom stanarskog prava, kaže za Nedeljnik da je uzrok svih problema uvek bio u državi.

“Postao je socijalni impuls da se primeni takav institut u periodu kada vam je stambeni fond do te mere razrušen. Ipak, kada se počelo sa masovnom izgradnjom, tražili su se modeli izlaska iz ovakve politike – koja se mogla ilustrovati i kroz situacije da u jednom stanu od šest soba u svakoj sobi živi druga porodica. Zato država i jeste prauzrok problema koji je na delu i danas”, kaže Čedić.

Prve promene tokom pedesetih razlikuju stanarska prava na stanovima u društvenoj – sada državnoj – i privatnoj svojini. Društvena svojina je kao preovlađujući oblik svojine na stambenim zgradama bila značajniji vid, a stanarsko pravo na stanovima u privatnoj svojini nastalo je preinačenjem zakupa u stanarsko pravo ili prinudnom raspodelom viška stambenog prostora i dodeljivanjem onima kojima je bio potreban. Iako posle 1959. godine stanarsko pravo više nije moglo da se stiče na stanovima u privatnoj svojini na kojima do tada nije postojalo, u već nastala stanarska prava se nije moglo dirati. Suštinska razlika između stanarskog prava na stanu u državnoj i privatnoj svojini je pravo otkupa, koje zakupci stana imaju samo u prvom slučaju. Zaštićeni stanari su na sličan način bili izopšteni i Zakonom o stanovanju iz 1992. godine.

“Kada se promenila politika dodeljivanja stanova, pa su radne organizacije delegirale stanove zaposlenima, zakupci nisu imali pravo na to, kao ni devedesetih kada su stanovi otkupljivani za bagatelne cene. U tom smislu jesu oštećeni, ali su svakako oštećeni i vlasnici stanova koji u te stanove ne mogu da uđu još od 1944. godine”, naglašava Čedić.

Pred raspad velike države, u Srbiji se zakonodavstvo menja nauštrb zaštićenih stanara ili zakupaca, ali se suštinski ne rešavaju problemi i konstantno se pomeraju rokovi izvršenja. Zakonodavstvo iz 1988. je predvidelo da se stanarska prava moraju razrešiti do kraja 1993. Najnoviji zakon na snazi iz 2016. predviđa kao konačan rok 2026, ali pravnici već ukazuju da će se rok pomeriti na 2031. Nakon protesta zaštićenih stanara, krajem 2019. je formirana radna grupa pri Ministarstvu građevine koja je trebalo da pronađe uravnoteženo rešenje prema kom bi i zakupci (zaštićeni stanari) i vlasnici bili zadovoljeni. Čedić, koji je član radne grupe, kaže da je dogovor daleko.

Od tog juna se više nikada nisam osećala spokojno i nema dana da prođe bez razmišljanja o tome. Ne idemo na zajedničke porodične izlete i odmore jer neko uvek mora da ostane kod kuće da u suprotnom možda ne bismo zatekli promenjenu bravu ili izbačene naše stvari

Sanja Nešić

“Kod dugoročnih zakupaca ne postoji interes da se isele na neku ljutu periferiju. Jedno od rešenja je bilo da se zakupcima isplate tržišne vrednosti nekretnina. Ali, na primer, jedna takva nekretnina na Terazijama vredi 569.000 evra. Zakupac za taj stan plaća rentu od 9.000 dinara. Vlasnik bi mogao da je izda po tržišnoj ceni od najmanje 2.000 evra. I to je samo jedan stan. Država u skorije vreme neće imati para da ispunjava želje, ni stanarima ni zakupcima. I čini se da je politika koju je država izabrala biologija. Odnosno, kao da se čeka da najveći deo zakupaca umre”, kaže Čedić.

Prema važećim propisima, stanarsko pravo se gubi ili ukida za sve potomke uživalaca stanarskog prava rođene posle 29. 7. 1973. godine, kada je donet Zakon o stambenim odnosima. Iskustva iz parnica koje su se pokretale pred evropskim sudovima protiv Češke, Poljske, BiH, Hrvatske, pa i Srbije, ukazuju da države u ovakvim sporovima obično gube slučajeve i dužne su da nadoknade štetu koja je nastala vlasnicima ili zakupcima nekretnina, što je još jedan od razloga razvlačenja ovih procesa pred sudovima matične države.

Svetska kriza stanovanja

Pojedine bivše republike bivše SFRJ, koje su takođe nasledile institut stanarskog prava, na nešto konkretnije načine rešavale su ovo pitanje. U Hrvatskoj, trenutni zakon predviđa da zaštićeni stanari plaćaju zakupninu koja će se na godišnjem nivou povećavati 1,2 puta godišnje u narednih pet godina, nakon čega u posed stana ulazi prethodni vlasnik, dok će država subvencionisati zaštićene stanare, odnosno pokrivaće razliku između rente i tržišne zakupnine. S druge strane, Slovenija je taj problem rešila tako što je zaštićenim stanarima ponudila stanove koji imaju istu tržišnu vrednost kao i stanovi u kojima su decenijama živeli. Takođe, vodila je računa da budu iste ili slične lokacije.

Kada se promenila politika dodeljivanja stanova, pa su radne organizacije delegirale stanove zaposlenima, zakupci nisu imali pravo na to, kao ni devedesetih kada su stanovi otkupljivani za bagatelne cene. U tom smislu jesu oštećeni, ali su svakako oštećeni i vlasnici stanova koji u te stanove ne mogu da uđu još od 1944. godine

Bojan Čedić, advokat

Gledano šire od Balkana, krize stanovanja su primetne širom sveta. Beskućništvo je u porastu, a deložacije i zaplene imovina su postale uobičajena pojava. Ujedinjene nacije ističu da su gradovi poput Londona, Njujorka, Šangaja, Sao Paula ili Lagosa mesta sa najviše stambenih sukoba, a kriza stanovanja je posebno na zamahu dobila nakon globalne ekonomske krize 2008. godine. Grube procene UN su da je, u zavisnosti od toga kako se beskućništvo kategoriše, u svetu bez doma na ovaj način ostalo između sto miliona i milijardu ljudi, sa tendencijom daljeg rasta.

Dvema porodicama Nešića koji žive u kući u Držićevoj 17 to je jedina nekretnina. Ukoliko izgube sve sporove pred srpskim sudovima, preostaje im jedino da pravdu potraže pred Evropskim sudom za ljudska prava u Strazburu. Za sve to vreme Nešićima potencijalno može da stigne tužba sa iseljenje po zahtevu tužilje. Revizija ne odlaže izvršenje i Nešići svaki dan nastavljaju da žive poslove, odmore, probleme i rutine koje žive hiljade srpskih porodica uz brigu oko toga da li će sledeći, ili onaj tamo mesec, dočekati na istoj adresi.