Upis u katastar ne znači i rešene imovinsko-pravne odnose, a poreske, pravne i tehničke posledice često dolaze naknadno, piše za specijalizovani portal Gradnja.rs arhitekta Aleksandra Koneski.
Uz podsećanje da je u oktobru 2025. godine Narodna skupština usvojila Zakon o posebnim uslovima za evidentiranje i upis prava na nepokretnostima, u javnosti poznat kao „Svoj na svome“, Koneski upozorava da se taj zakon često doživljava kao jednostavno rešenje za legalizaciju nelegalnih objekata, njegova primena u praksi otvara niz pravnih, poreskih i tehničkih pitanja.
„Upis u katastar ne znači automatsko rešavanje imovinsko-pravnih odnosa, niti oslobađa vlasnike dodatnih obaveza i odgovornosti koje mogu nastupiti tek nakon evidentiranja“, ističe u analizi, u kojoj izdvaja pet ključnih činjenica koje je neophodno znati pre pokretanja postupka upisa nelegalnog objekta.
1. Upis u katastar ne rešava vlasničke i imovinske sporove
Zakon propisuje način i postupak evidentiranja i upisa prava na nepokretnostima, kao i pravne posledice upisa u katastar nepokretnosti.
Međutim, sam upis prava svojine u katastar ne znači automatsko rešavanje imovinsko-pravnih sporova: ne rešava eventualne sukobe sa drugim suvlasnicima ili vlasnicima zemljišta, ne zamenjuje postupke sudskog utvrđivanja prava na zemljištu ili objektu i ne otklanja moguće zabeležbe ili druge terete koji opterećuju pravo svojine.
„Drugim rečima, evidentiranje objekta ne garantuje čistu imovinsko-pravnu poziciju bez dodatnih pravnih radnji“, zaključujuje Aleksandra Koneski u analizi za Gradnja.rs.
2. Porez na imovinu se često obračunava i unazad, po nekoliko godina
Jedna od najznačajnijih posledica evidentiranja nelegalnog objekta po Zakonu o posebnim uslovima za evidentiranje i upis prava na nepokretnostima jeste obaveza plaćanja poreza na imovinu, koja najčešće uključuje i retroaktivne obaveze za period pre upisa.
Pored naknade za evidentiranje propisane ovim zakonom, prethodno neplaćeni porezi na imovinu mogu biti predmet naknadne naplate od strane lokalne poreske administracije.
„Ako započnete postupak evidentiranja nelegalnog objekta danas, porez koji se traži može obuhvatiti period mnogo pre podnošenja zahteva“, upozorava autorka, i napominje da poreski organi (najčešće lokalne samouprave) utvrđuju porez na imovinu za nelegalne objekte unazad („retroaktivno“) obično za period od tri do pet godina pre evidentiranja ili otkrića objekta.
„Ovo znači da čak i ako započnete postupak evidentiranja nelegalnog objekta danas, porez koji se traži može obuhvatiti period mnogo pre podnošenja zahteva“, zaključuje.
3. Nelegalni delovi objekta mogu dovesti u pitanje i legalni deo
Prema Zakonu, predmet evidentiranja i upisa su objekti ili njihovi delovi izgrađeni suprotno propisima, što znači da ukoliko želite da evidentirate i nelegalni deo koji ste dogradili na već postojećem objektu koji je upisan sa upotrebnom dozvolom to možete, ali pre nego što to učinite treba da znate sledeće:
- Ako je samo jedan deo objekta legalan, a deo koji je nelegalno dograđen zauzima tuđe zemljište postoji rizik da nadležni organ ne prihvati upis ili da takav upis bude uslovljen uklanjanjem spornih delova.
- U ekstremnim slučajevima, celo vlasništvo nad objektom može biti dovedeno u pitanje zbog pravne kolizije između legalnog i nelegalnog segmenta.
4. Evidentiranje objekta ne oslobađa prekršajne ni krivične odgovornosti
Zakon uređuje posebne uslove i postupke za evidentiranje i upis prava na nepokretnostima, ali ne ukida postojeće odredbe drugih propisa kojima se uređuju odgovornosti za bespravnu gradnju, prekoračenje građevinskih dozvola i druge prekršaje ili krivična dela.
„Drugim rečima, čak i ako je objekat evidentiran i upisan u katastar, potencijalna krivična odgovornost za nelegalnu gradnju ostaje na snazi prema opštim propisima a sudski i inspekcijski postupci mogu biti pokrenuti nezavisno od samog postupka evidentiranja“, upozorava autorka analize.
Naglašava da čak i ako je objekat evidentiran i upisan u katastar, potencijalna krivična odgovornost za nelegalnu gradnju ostaje na snazi.
5. Država ne garantuje bezbednost objekta, a odgovornost ostaje na vlasniku
Posebna odredba Zakona (član 5, stav 2) jasno navodi da Republika Srbija ne garantuje bezbednost i sigurnost korišćenja objekta koji je evidentiran po ovom zakonu, uključujući njegove delove ili posebne delove. Ova odredba stavlja odgovornost za bezbednost objekta na vlasnika, a ne na državu.
Za vlasnike to znači da:
- Ukoliko žele da budu sigurni u bezbednost svog objekta ili dela objekta neophodno je da odrade stručnu tehničku proveru stabilnosti i bezbednosti objekata.
- Evidentiranje ne znači automatski ispunjenje uslova za upotrebnu dozvolu.
- Prilikom elementarnih nepogoda i vanrednih situacija država ne snosi odgovornost i pitanje je da li će biti omogućena naplate odštete od države.
- Podizanje kredita i osiguranje same nekretnine će verovatno biti otežano.
Zaključak Aleksandre Koneski je da Zakon o posebnim uslovima za evidentiranje i upis prava na nepokretnostima jeste važan administrativni instrument za formalizaciju vlasničkih prava na objektima izgrađenim bez dozvole, ali da ne rešava imovinsko-pravne sporove automatski, da uvodi dodatne finansijske obaveze i moguće retroaktivne troškove i da ne garantuje bezbednost i pravnu sigurnost bez dodatnih provera i procedura.
Takođe, ne eliminiše krivičnu ili prekršajnu odgovornost za nelegalnu gradnju a ostaju i tehničke i bezbednosne posledice.
Podsećamo i da je Republički geodetski zavod (RGZ) juče saopštio da je otpočela primena izmena i dopuna Zakona o državnom premeru i katastru, kojima je uvedena „ciljana konvalidacija“.
Ona građanima Srbije omogućava upis prava u katastar i u slučajevima kada to ranije nije bilo moguće zbog formalnih nedostataka stare dokumentacije koje raniji zakon nije dozvoljavao.
Tagovi
