Narodna skupština je u oktobru 2025. godine usvojila Zakon o posebnim uslovima za evidentiranje i upis prava na nepokretnostima, u javnosti poznat kao „Svoj na svome“, a do sada je Republički geodetski zavod primio više od 860.000 prijava.
Proces prijavljivanja po ovom zakonu zahteva određenu pripremu i koordinaciju, što pokazuje i iskustvo Aleksandre Jovanović, koja je iskoristila priliku da prijavi nasleđeni stan u zgradi za koju investitor „nije pribavio sve papire“.
Put od upravnika zgrade do SMS potvrde
Opisujući za „Nedeljnik“ svoje iskustvo kaže da je najpre upravnik zgrade obaveštavao stanare o svim koracima a sa svojim timom podneo prijavu za sve ulaze, pri čemu je Aleksandri preneo da sama forma prijave za zgrade „nije intuitivna i zahteva dosta operativnog rada.“
Izazovi se, kako joj je objasnio, mogu javiti za ulaze na čijim krovnim terasama su rađene izmene ili dogradnje, što može da uspori proces.
Nakon prijave za zgradu, usledila je individualna prijava.
„Detaljno nam je poslao sve korake sa napomenom koja sva dokumenta unapred treba da skeniramo pre nego što se prijavimo preko sajta svojnasvome.gov.rs,“ objašnjava Jovanović. Od dokumentacije su bili potrebni skica stana, kupoprodajni ugovor i ostala dokumentacija, pri čemu je ona, na primer, podnela i rešenje o ostavinskoj raspravi jer se stan u ugovoru vodi na njenog preminulog oca.
„Cela procedura je za mene trajala oko desetak minuta i nakon prijave odmah mi je stigao SMS na telefon od „Svoj na svome“ sa brojem prijave,“ kaže Jovanović. Takođe, dobila je i mejl sa PDF dokumentom sa svim informacijama o prijavi i nepokretnosti, ali ističe da nije dobila informaciju kada može da očekuje odgovor ili u kom roku.
RGZ je, inače, saopštio da bi prve upise nepokretnosti iz procedure „Svoj na svome“ trebalo očekivati od marta ove godine, ali o tome detaljnije u nastavku teksta.
za dan više od 30.000 prijava
Republički geodetski zavod, inače, beleži izuzetno veliki odziv građana. Prema njihovim podacima, 20. januara bilo je prijavljeno 859.093 nepokretnosti, dok je dan ranije, 19. januara, ta cifra iznosila 825.184. To znači da je u samo jednom danu, između 19. i 20. januara, evidentirano 33.909 novih prijava.
Direktor agencije „Ataše nekretnine“ Nikola Radić podseća da je suština zakona i procedure „Svoj na svome“ evidentiranje prava na nepokretnostima u Republici Srbiji, kako bi se stvarnost sa terena poklapala sa stanjem u katastarskim knjigama“.
Osvrćući se na efikasnost procedure, Nikola Radić navodi da je u ovom trenutku proces podnošenja zahteva još uvek u toku, na terenu nismo zapazali da postoji problem u tom delu.
„Prijave se podnose po jednostavnoj proceduri“, zaključuje, a sve informacije i uputstva mogu se naći na „državnom“ portalu Svoj na svome.
uticaj na cenu kvadrata
Nedavno smo pisali o tome da među stručnjacima za nekretnine postoje dve „škole mišljenja“ kada je reč o uticaju upisa nekretnina na tržište – jedni smatraju da će novoupisani kvadrati postati skuplji pošto pošto sam objekat dobije status legalnog, dok drugi veruju da neće značajno promeniti cenu kvadrata, upravo iz razloga na koje ukazuje Nikola Radić.
„Jedan od razloga je i način na koji će se vršiti upis u katastarske knjige ovakvih nepokretnosti, imajući u vidu da se po ovom Zakonu nepokretnosti evidentiraju, bez posebne provere građevinskih uslova, što implicira da će se neko upozorenje u tom smislu naći i kao zabeležba uz predmetnu nepokretnost u katastru nakon upisa“, objašnjava Radić.
Precizira da, ukoliko dođe do ovakve situacije, nekretnine upisane po ovom Zakonu kotiraće se na tržistu drugačije od nepokretnosti koje su upisane po osnovnom Zakonu o državnom premeru i katastru i upisima prava na nepokretnostima.
„U praksi, kupci neće imati satisfakciju da kupuju nepokretnost sa određenom vrstom zabeležbe ukoliko ona nije jeftinija od cene standardnih nepokretnosti za koje postoji čist vlasnički list, bez tereta i zabeležbi“, ističe Radić.
rgz: 4 ključne zablude kod građana
RGZ je u međuvremenu objavio analizu četiri ključne zablude koje su prisutne među građanima.
Upozoravaju, na prvom mestu, da mnogi veruju da nema potrebe za podnošenjem novog zahteva jer su to već činili po ranijim zakonima o legalizaciji i ozakonjenju. RGZ naglašava da ti raniji zahtevi više nemaju nikakav pravni značaj jer su, po osnovu zakona, svi ti predmeti obustavljeni pa oni koji žele da im se upiše pravo svojine moraju da podnesu prijave po važećem zakonu.
Druga česta zabluda odnosi se na retroaktivno oporezivanje, odnosno na bojazan da će biti obračunat porez na imovinu pet godina unazad. RGZ objašnjava da upis prava svojine i naplata poreza na imovinu ne moraju biti povezani, te da cilj zakona nije retroaktivna naplata.
Međutim, RGZ upozorava da za nepokretnosti za koje se prijava ne podnese, a koje nisu uvedene u evidenciju, postoji zakonska mogućnost da se na osnovu postojećih snimaka iz vazduha taj porez utvrdi i bez prijave za upis prava svojine, a u tom slučaju je moguće i utvrđivanje obaveze plaćanja poreza za prethodnih pet godina.
Takođe, netačno je mišljenje da se ne isplati podneti prijavu ako se radi o porodičnoj nekretnini koja se ne planira prodavati i koja je već priključena na komunalnu infrastrukturu.
RGZ objašnjava da je to „usko posmatranje“ stvari jer su neupisane nepokretnosti pravno nevidljive, pa su njihovo nasleđivanje, stavljanje pod hipoteku ili prodaja otežani ili onemogućeni, a čak i priključenje na komunalne mreže, kao i radovi na rekonstrukciji i adaptaciji, mogu biti onemogućeni u budućnosti.
Konačno, postoji i shvatanje u delu javnosti da je zakon donet samo radi evidentiranja investitora, a ne radi upisa vlasnika, što je potkrepljeno činjenicom da do sada nije doneto nijedno rešenje.
RGZ demantuje tu zabludu i objašnjava da zakon nalaže da tek nakon što istekne rok za prijavu (5. februar) i rok od dodatnih 30 dana na prigovore (7. mart), biće moguće donositi prve potvrde i rešenja o upisima. Dakle, prvi upisi mogu da se očekuju od marta 2026. godine.
